1840888

نبذة عن تقييم

ما هو التقييم العقاري؟

التقييم العقاري هو تقدير قيمة عقار او املاك عقارية لأغراض متعددة

متى نلجأ إلى المقيم العقاري؟

نلجأ إلى المقيم العقاري للأسباب التالية

* لتحديد سعر عقار نريد بيعه او نريد شرائه

* تحديد سعر عقار كجزء من تركة لتحديد الأنصبة

* تحديد قيمة عقارات او املاك عند اندماج شركات او تصفيتها او إفلاسها

* تحديد قيمة تمويل عقاري عل عقار بعينه

* تحديد قيمة التأمين الواجبة على عقار

* تحديد خسائر املاك عقارية تعرضت لزلزال او حريق او اتلاف سواء كان طبيعي او بقصد

* تقيم العقارات لأغراض ضرائبية

* تحديد انسب قيمة لاستخدام املاك عقارية خالية

* تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي للعقار هو أفضل استخدام ام لا.

ماهي العوامل التي تؤثر على قيمة العقار او الارض؟

* سند الملكية (العقد المسجل لدى الشهر العقاري اقوى من العقد الابتدائي او عقد صحة ونفاذ غير مشهر)

* حصص الملكية بين الشركاء (يفضل اقل عدد من الشركاء)

* الموقع (داخل المدن اعلى قيمة من خارجها – الشوارع الرئيسية اعلى قيمة من الشوارع الجانبية)

* المساحة

* الشكل الهندسي للأرض المربع أفضل من المستطيل

* عرض الشارع (يزداد السعر مع اتساع الشارع)

* المرافق العامة والخدمات الخاصة بالمنطقة

* الاشتراطات الخاصة (زيادة عدد الأدوار او زيادة المساحات الخضراء او وجود اماكن للسيارات

* عدم وجود نزاعات قضائية

* الحالة البنائية للعقار

* وجود مستأجر في العقار او خالي

* مستوى البناء والتشطيب

* طبيعة الإنشاء (حوائط حاملة –هيكل خرساني – قواعد – لبشة – خوازيق .... الخ)

* وجود تراخيص البناء

* وجود حقوق مادية او عينية على العقار او الأرض

* الحالة الاقتصادية العامة (العرض والطلب)

* القيود الأمنية في المنطقة تقلل من قيمة للعقار

ماهي انواع الثروة العقارية؟

* الأراضي (الخام والمطورة)

* العقارات المبنية وتتكون من:

* العقارات السكنية

* العقارات التجارية

* العقارات الإدارية

* العقارات الصناعية

* العقارات الخدمية

* العقارات الزراعية مثل المزارع والبساتين ومزارع الأسماك والدواجن

ماهي طرق التقييم التي يلجأ إليها المقيم العقاري في عملية التقييم؟

حدد القانون ثلاث طرق لتقييم العقاري وهي:

* طريقة احتساب التكلفة

* طريقة البيوع المقارنة

* طريقة رأسماله الدخل

بعض المصطلحات الهامة والخاصة بالملكية العقارية
العقار بطبيعته:

هو المباني بكل انواعها والأراضي سواء كانت صحراوية او اراضي بناء او اراضي زراعية وذلك سواء كانت المباني او 

الأراضي مملوكة او مستأجرة، ويخضع العقار لقواعد قانونية لا يخضع لها المنقول مثل قواعد الشهر والتوثيق العقاري وقواعد

اكتساب الملكية وبعض الحقوق العينية التي ترد إلا على عقار مثل حق الارتفاق وحق السكن وحق الرهن الرسمي.

العقار بالتخصيص:

هو المنقول بطبيعته ولكنه وجد لخدمة العقار مثل الأثاث والمفروشات في الفنادق والأسرة في المستشفيات وادوات  

الزراعة في المزارع. ولذلك يعتبر هنا المنقول بالطبيعة هو عقار بالتخصيص.

ويخضع لقانون وقواعد العقار بالطبيعة وبذلك لا يجوز الحجز على المنقول بالتخصيص حجزا مستقلا عن العقار الأصلي فإذا بيع العقار

الأصلي او وهب او اوصى به فإن الهبة او الوصية او البيع تشمل العقار بالتخصيص دون الحاجة لذكر ذلك صراحة في عقد البيع.

بيع الفضاء

وهو تملك المشتري للأبنية المقامة على أسطح الأرض او أي جزء منها مستقلا عن سطح الأرض وتبقى ملكية الأرض

منفصلة عن ملكية ما فوقها وما تحتها ولا يكون من حق المالك ان يطالب بملكية البناء عن طريق الالتصاق.

الالتصاق بالعقار
يحدث الالتصاق في حالتين:

* فعل الطبيعة مثل ان ترسب على الأرض بعد الطمي نتيجة لتمدد النهر في الأراضي القريبة منه.

* وبفعل صناعي ويكون ذلك في حالة البناء او إقامة المنشأة بمواد غير مملوكة لصاحب الأرض